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楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

2018-10-15 12:45   来源:未知

  

  从2016年9月30日开始,这一轮楼市调控已经持续两年。这两年时间,调控从一二线城市蔓延到三四线城市,从限制买房扩展到限制卖房,从控制房价到打击反炒房,不仅调控力度前所未有,限制之多也是前所未有。

  据不完全统计,这两年有100多个城市,累计加码了600多次调控。仅2018年前8个月,就加码超过300次。房价按不住,调控不收兵。

  吊诡的是,调控一路加码,而房价也在一路上行。房价越是上行,调控火力就越密集;调控火力越是密集,抢房热情就越是高涨。楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

  直到2018年下半年,秋意渐凉,一二线热点城市房价终于掉头,市场预期由此开始下行。(详见《北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火》)

  楼市调控到底有没有用?房价是靠什么按住的?下一步,楼市是一路向上,还是高位盘整,抑或很快迅速反弹?01

  那个十一假期,以北上广深为代表的一线城市,以合肥、厦门、南京、苏州“四小龙”为代表的二线城市,集体加码楼市调控,刚刚取消不到两年的限购又回来了。

楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

  然而,市场热度丝毫未下降,楼市调控反而成了下场抢房的信号。这种反向博弈机制,出现在每一次楼市调控中。

  2017年3月,北京将调控进一步升级。外地限购门槛提高到5年、认房又认贷、二套首付比例提高到六成。

  作为全国楼市的风向标,北京将传统调控手段用到极致,限购门槛已经是史上最严,二套首付比例也基本上属于史上最高,“认房又认贷”更是扩大了二套房的认定范围。

  2017年3月24日,厦门率先对个人房产限售两年。这是限售政策第一次登上舞台,以往都是限制买房,这一次直接限制卖房。

  这一政策随即被各地所效仿,不到半年时间,全国已有50多个城市加入“冻房”大合唱,限售成为楼市调控的新标配。大鼻子财富网(dbzzw.com)

楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

  就在这一年年中,借助以棚改货币化为代表的定向放水的威力,原本不温不火的三四线城市房价突然一跃而起,完成逆袭。

  房价上涨,调控必然让如影随形。从2017年下半年开始,调控开始向三四线城市蔓延,蚌埠、淮安等名不见经传的小城市首度跻身调控阵营。

  在杭州、成都、西安等城市,限价摇号的出现,非但未能遏制市场热情,反而将抢房的节奏带往新阶段。毕竟,限价让一二手房之间存在利差,套利式抢房就再正常不过。

  这一年,虽然房价依旧热,但内外环境的变化,让市场情绪开始动摇。居民六个钱包所剩无几,杠杆率居高不下,消费受到挤压,高房价正在从民生问题转为社会问题。

楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

  一是调控城市覆盖面之大,前所未有。两年来,累计有100多个城市出台调控政策,而全国只有300多个地级市,占比超过1/3。

  二是调控频次之密,前所未有。两年累计调控超过600次,平均每天1次调控。2016年是50多次,2017年超过250次,2018年仅前8个月就高达315次,调控只有更严,没有最严。

楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

  其一,楼市限制之多,前所未有。从限购限贷到限价限售,从限制个人到限制企事业单位,从限买房到限卖房再到限土地,几乎能限制的都被限制了。在中国20多年的楼市上行周期里,房产交易从来没有被限制这么多。

  其二,车之家头条网,决策层态度之坚决,前所未有。与以往“坚决遏制房价过快上涨”的政策目标不同,这一次没了“过快”两字,“坚决遏制上涨”,不再有任何弹性空间。

  同时,房价不被控住,调控就不收兵,大热必调控,几乎成为铁律。住建部门更是表示“房价遏制不力要解决问责”,更是将调控推往新高度。

  就短期而言,楼市调控是个反向信号。越是加码调控,越让人们以为楼市坚挺,越会吸引购房者入场抢房。

  每一次政策出台的前夜,都是抢网签的高峰。甚至一些媒体限制离婚购房的传闻,都能激起假离婚的高潮。

  限购限贷限价限售的“老四限”,叠加限企事业限离婚限新落户限土拍的“新四限”,就完成对于楼市全面冰封。外来需求进不了,内部资金出不去,均态由此形成。

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