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毕老叔解读| 疯狂杠杆下的融创会被外资打爆吗?

2018-02-26 19:00   来源:未知

  

  孙宏斌、贾跃亭、王健林,在不久之前,这三个名字毫无交集,但经过融创中国(1918.HK)先入股乐视,再接盘万达的项目,三人的命运从此留下彼此的烙印。两宗交易公布至今,坊间大小评论尽情开撕,把各人的前世今生扒个干净。

  当中引人入胜有余,作为茶余饭后的话题,口沬横飞三天三夜都说不完。可是对于老叔这些股市弄潮儿(金融民工的一个雅称),实用性却略嫌不足,对往后的投资决策也缺乏指导作用。

  老叔根据手上有限的资料,反复思量了几天,尝试拼凑一个房地产未来的版图,祈与各读者一同参详。不论这次交易有何内幕,但所导致的结果却是重新定义龙头和估值的新格局,其势已不可挡。

  这宗世纪大并购本身不是老叔今天要讨论的重点,但要开展下面的推演,不得不先分析交易的内容。

  两宗交易以融创斥资631.7亿人民币收购万达旗下13个文化旅游项目的91%股权,以及76个酒店项目最为神奇。

  消息骤然而至,没半点先兆,实属罕见(虽然很符合孙宏斌说干就干的作风)。孙王二人共同亮相,除了公布这宗世纪大交易之外,同时拍下一张合照。从两人饶有深意的微笑中,留下几道困扰着老叔和不少投资人的疑问。

  一、三大迷题

  迷题一:为什么万达要卖?

  说实话,老叔想爆了头还是想不透,驱使首富王卖亲儿的真实原因。坊间流传说法是万达谋求减债以轻资产上市,这个有首富说的话作支持。据财新报导,王健林表示向融创转让资产能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。回收资金全部用于还贷,计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。

  如果只为减债上市,存在的方法很多,先把重资产分拆,或者把少数权益出售,既可保持对资产的绝对控制,又能达到降低杠杆的效果。中粮旗下的大悦城(207.HK)在2016年中便把所持有的商场业权打包,并把当中49%的权益出售予产业基金。

  以首富的江湖地位,要是愿意出售少数权益,抢着接的产业基金或信托该不在少数,再不然,万达自己牵头成立基金接盘也不太困难。

  首富曾放豪言,有万达在,迪斯尼在中国20年不盈利,其主打策略就是万达城,现在却拱手让人。成为中国的华特迪斯尼不算是几个亿的小目标,首富轻易不该放弃。

  回归A股上市已经筹划经年,中证监暂缓房地产公司上市也非今天忽然出现,万达决定私有化H股之初应该已作打算,究竟有何变量骤然而至,让全盘计划几乎推倒?这引伸出第二个迷题。

  迷题二:为什么卖得那么急?

  这趟交易公布前没走漏半点风声,融创在10号开盘前突然停牌,市场还一脸懵逼的在找原因,不少人还联想到同时间停牌的新城发展(1030.HK)。牵涉600多亿,中国史上金额最大的房地产并购交易,不可能两位老大拍拍脑袋说干便干。

  正常情况下,事前肯定少不了各种方式的尽职调查,明里暗里的摸底和讨价还价,而且万达出售的资产所在地遍布全国,就是作最简单的估算,律师、审计师等专业人士加起来没几十号人根本办不成。

  另外,卖家也少有一开始就锁定单一买家进行交易,多谈几个选条例最好的才符合自身最大化的原则。人多口杂,保密功夫再好,有一鳞半爪消息泄漏也属正常。

  因此,较合理的推论是知情的可能只有孙王两人和身边的少数亲信,而且事情来得突然,连外传的时间也不够。

  交易来得有多仓促,大家不妨从融创的公告看看定价的准则:

  项目公司以注册资本金,酒店以账面价值作为定价,不考虑资产的升值和酒店不动产的资本化减值,便是让人大开眼界。

  老叔以简单的数学算一算,先不考虑76家酒店资产,单纯以交易金额632亿除以文旅项目约5千万平方米的可供出售土地面积,得出平均楼面地价只有1270元/平方米。

  当下国内一、二线城市房价怎样也不低于每平方米一万元,10%或更低的土地成本如何都是超值。难怪有人说,酒店算是白送的资产。

  翻查了一下腾迅的注册资本金原本只有6,500万,让老叔差点脑热到要问高利贷借1个亿去找老马谈谈。

  交易所涉的酒店和文旅项目遍布之广,业务之复杂,不要说孙宏斌,就是首富本人要在一时三刻掌握所有生意的具体状况以及精确估值也不容易。

  首富急于把交易定下,有传闻说是乐视的翻版,债务问题驱使首富不得不割肉。但这个债务的问题来得也过于突然,乐视和万达实在难以相提并论,乐视的问题蕴酿至少两三年,欠薪追债的新闻不绝于各大媒体,各位在6月前何曾听说万达债务出问题。

  再者,以负债而论,万达在港交所退市前的净负债率还不到70%,可融创的净负债率已超过120%(如果算上永续债,净负债率为200%)。

  可见,这宗神奇交易的背后,万达所出的状况已超出单纯的商业活动范围,而后面有机会涉及到两个字 — 政治。

  迷题三:为什么买家是融创?

  头两个迷题,老叔都无法给出完满的答案,关于为什么买家是融创?

  老叔可以肯定的说一句,这宗交易的买家只能是融创。交易的对价金额虽说是6百多亿,但内含潜在的总货值可高达7千亿以上,因此就算首富愿意割爱求售,在短时间内决定接盘这天量资产包的,舍老孙其谁?

  国企够实力,但反复开会讨论,再一层一层的通报上级,没几个月难有结果,而且重点是谁有这胆色押上自己的官位替这交易负责。

(责任编辑:admin)

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