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漳州炒房团?请不要再造谣了

2018-05-28 00:30   来源:未知

  

漳州炒房团,请不要再造谣了

“哥,发财了”

“咋了”

“今天早上我在村口拿了一筐地瓜3元/斤,去县里面赶集。”

“你猜咋的”

“在县城里,这地瓜卖5元/斤”

每斤净赚2元啊。哈哈哈哈哈。

卖10斤地瓜净赚20元。

卖10吨地瓜净赚20000元。

卖10万吨地瓜净赚200,000,000元。

2亿元啊,发大财了。哈哈哈。

俺冷冷地瞅着他,“你准备让全县城人民天天吃地瓜?”

一)漳州炒房团

今天早上,被一篇文章刷屏了《我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》,就像这篇文章的题目所讲,这是一个炒房的故事,说一个甫出道只有一年的菜鸟,带了1亿现金去到一个四线城市漳州,然后就可以把房价炒高三倍。并获利200%带现金走的故事。

很多朋友看到这样的故事都很是心动,加之最近几年房价确实涨过了一切实体,恨不能也像文中主人公一样,把自己全部积蓄来个加杠杆炒楼。但是,这样的操作真的可行吗?故事中的情景有可能在生活中再现吗?今天我们就要好好和大家聊聊。

文章中包含了三个故事,我们截取了其中一篇让大家了解下:

漳州“坐庄”风云

漳州地处闽南金三角,东临台湾,南接潮汕,距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市,四季和风拂面,是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花,也将漳州的名气播撒到全国各地,而最近半年来,其“如雷贯耳”的方式,却是涨幅位列全国前列的房价。

“9个月时间,均价涨2倍,个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节,泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人,他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。

来到漳州前,魏广华是一家鞋厂老板,因近些年“实体难做”,加之2016年初厦门房价节节攀升,他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰,魏广华经过缜密考察后,决定加入这支队伍。于是,每人拿出2000万资金,凑了接近2亿元,杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。

“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法,也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵,但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。“我以前做实体经济,成日操心操肺劳神苦思,反而吃力不讨好,但是房地产不同,只要你将局部的东西理解透彻,资金流不要出问题,你就躺在家里赚钱了,这种四五线城市,前期政府不仅不会干预,反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华,讲起“秘籍”已经头头是道。

2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时,市区房价均价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。

回想起这9个月的光景,魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中,厦门岛内的均价已经突破4万元,与其比邻的漳州才六千多块钱,当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁,以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户,平均每户至少握着百来万拆迁补偿款,此刻拉升房价,不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需,配合一点学区房和厦漳同城化的概念,是个很适合讲故事的地方。”

到漳州安营扎寨后,魏广华他们早已事先踩好点了,首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

这一“套路”屡试不爽,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,总共花出去不到1亿元。这在当时,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时,刚过去三个月,而漳州的房价已被在他们的刺激下,每平米涨了近2000块钱。

“十个人要一口气买下这些房子不是易事,难免树大招风。上数量级的投资,得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限,于是,他们就通过中介公司找农民工买身份证,之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户,对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息,还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式,感觉有点上瘾”。

吃下市区三分之一的流通盘,仅是魏广华的第一步骤。接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。“只要我们手上的房源一起抬价,再散布房价即将大涨的消息,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价,也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示,联合中介机构后,就开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷,“同城化”的概念也已经深入人心,成为市民们茶余饭后的谈资,也成为房价疯涨的催化剂。

加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需,以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

2017年4月初,魏广华在漳州宾馆见到中国证券报记者时,满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中,他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已基本都转手,当时投出去的1.2亿元,净赚约2亿元,已经开始寻找下一个城市。

但这篇文章所讲的故事,在现实中是根本不可能实现的!

二)数学模型

我们一步步来看。首先是数学模型。

“文中”讲有一位魏广华,买了500套房子。差不多基本面都是一样的。

楼盘:冠城国际

面积:60~80㎡

买入单价:10000元/㎡

动用现金:24W/套

买入时间:2016.06月

总赢利:2亿

每套赢利:40W

每平米赢利:6000元/㎡

卖出单价:16000元/㎡

卖出时间:2017.03月

你仔细看这一套“模型”,我的结论是问题不大。

其中,楼市九个月涨了+60%,在巅峰牛市,应该是可能的。

单套房子70W,动用现金24W。相当于35%。

考虑到契税,中介费,杂费,这样的杠杆比例也是合理的。

拿24W投下去,九个月赚40W,完全是可行的!

三)五百倍

那么,问题出在哪里呢?

把一只蚂蚁放大1000倍。蚂蚁会变成大象么?

绝对不会!

蚂蚁纤细的四肢,会立即被它自己的体重压扁。昆虫没有肺,呼吸基于皮肤渗透。会立即窒息死。

象《金刚》这样的大猩猩,真实世界是不可能存在的。不可简单放大。

有些事,做一套是可以的。做500套是不行的。

在这个故事中,没有管理成本。没有运营成本。没有库存。

没有不可测药单,银行贷款无限放大、身份证无限放大

回报并不是简单的资金翻倍,而是你所有的资源都要加倍。

回到这个简单的X500例子中。

1)楼市每扫掉5%的货源,价格都会上升。

业主远远比你更聪明。街坊邻居之间,随时都在传递着最新的“房价”情报。

谁家上午卖掉房子,下午整幢楼都会知道“最新房价”。

尤其若业界疯传,“来了一个大户,在中介店堆了20封现金扫货源”。

在漳州人际关系紧密的小城市,恐怕会传疯了吧。

当你买500套时,你是不可能从容建仓的。成本至少会涨+20%

好了。这件事我先不和你计较。放你一马。

2)贷款之不可能

买一套房子70W,首付21W,贷款49W。可能么。可以。

买了500套房子,首付1.2亿,贷款2.5亿,可能么。不可能。

贷款2.5亿,意味着月供130万人民币。

没有任何人开得出这样的收入证明。

有人说,换500个身份证。

理论上是可以。但是,500个身份证也并不是一件简单容易的事情。

按照银监会要求,任何“房贷”必须有“信贷员+贷款申请人”的双人合照。

或许你可以找500个民工。

但估计你没什么兴趣。负担500人往返漳州,并且住一晚的交通和食宿。

再其次,哪怕银行对“收入证明”审核不是那么严格,对借记卡的流水,也有违规疏忽之处。

但是“信贷员”会害怕的呀。

天知地知,你知我知。别人不知道,可是信贷员知道的呀。

信贷员知道发放了2.5亿的贷款给你。知道500张身份证的幕后操纵人物,都是你一个人。

信贷员害怕的呀。

他和你非亲非故。哪怕贷2500W给你虚构收入,都会吓得夜不能寐。信贷“终身追索制”听说过没有。

好了,你说银行是你家开的。信贷员是你亲爸。

当我没说,这节我也不和你计较。

3)价格之不可能

真正的不可能,发生在价格之不可能。

这也是只有行规/业内人士才知道的一个梗。

十五年前,大宁的房价是4000,现在最新开的“大宁金茂府”是100000/m。

请问,大宁的房价涨幅是多少倍。

很多人眼皮都不眨,毫不犹豫回答了:25倍。

错了,大错特错。

因为十年前卖的“产品A”,和今天卖的“产品B”,并不是同样的产品。

1999年建造的十几年楼龄老大楼,并卖不到100000元/㎡

(元/㎡)

2000年 2012年 2017年

普通人以为的:

4000 50000 100000

实际情况:A

B

4000(不存在)35000 50000 70000 100000

如图,在实际情况中:A=老大楼; B=金茂府

实际情况中,楼市的涨幅只有17.5倍左右。远远没有达到“25倍”理论值。

这就是为什么楼市“选筹”总有问题。几乎没有任何一个人,能达到“吹嘘中的”10~20倍涨幅。

然后我们来看“漳州”这个例子。

文中显然把“一手新盘”的价格,当成了“二手出货”的价格。

在文中,大量地引用“市区房价从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发”。

真正的楼市专家,如果你经历过实战滚刀肉。

那你就会知道,这个所谓的“一手房2.8W”,对你是一点帮助也没有的。

一手房是一手房,二手房是二手房。

“新房癌”现象是普遍存在的。尤其是漳州这种地方,我怀疑根本没有人从二手房东手里接盘。

一二手房交易比例,或许是5:1

对于漳州市场而言,想要出货是极其艰难的。

哪怕你看KFS风生水起,一个月涨四五次价钱。可是二手房调价缓慢。

买二手房的主,大多数是对价格斤斤计较的主,而不是贵妇。

如原文中,九个月时间,漳州“一手房市场”从6000~7000,一口气涨到了28000.

短短九个月,涨幅400%

朋友们,这可是“千年难遇”的超级大牛市啊。

在这种情况下,原文举例中的“学区房”,从10000元/㎡,涨到了16000元/㎡最终出手价。

马马虎虎,勉勉强强还符合逻辑。

这段话告诉我们的是,如果你不遇上一段“千年难遇”的超级大行情。

象魏广华这样玩法,就是找死。

你换一个其他的省会城市,哪怕“一手房”涨一倍,算牛市了。“二手房”买卖算上税费,也就勉强保本。

如果赶上滞涨,“四五年”毫无涨幅。那您就等着哭去吧。蚀到尽。

4)库存

楼下有一个小妹,已经迫不及待举手要发言了。

据说武汉有几个“有为青年”。凑了3000W,问KFS包销下一整幢楼。趁着2016年武汉楼市大牛大涨。也赚了二三千万。

这个模式,称之为“包销”。

也是地产的一行。属于以小博大,遇见杠杆牛市,自然可以赚到不少。

可是,“包销”也有缺点。真正的阴暗面,你也没见到。

“包销”真正赚的是什么,是库存!

因为一个楼盘,总有鸡头鸡脚。房地产卖楼,业内常常有50%,70%,90%,95%的说法。

50%是死亡线。卖不出50%就死亡

70%是成本线。卖出70%基本就保本。

90%是清场线。卖出90%整个项目组结束。

95%是清盘线。永远会有5%的尾盘卖不掉。

至于5%鸡头鸡脚卖不掉的原因,那就千奇百怪,不一而足了。

而“包销”这一行,看似3000W赚到了3000W。

但其实赚的都是库存。

就好比很多开淘宝店的,看似账目上赚钱,但其实赚的都是库存。

你把90%的货物卖掉,和KFS结算一下。账面有赢利。

其实“现金结余量”为零的。只不过额外赚了十套房子。

而“魏广华”的操作呢。

他买进500个上家。

卖出500个下家。

1000个“交易对手”,居然没有任何药单,没有任何纠纷,没有任何尾盘,没有任何库存。

这是什么,这是神迹啊!

你这辈子见过什么生意,九个月卖得干干净净。能把“压舱烂货”都卖掉,一分钱库存不剩的。

我不知道漳州的“人口死亡率”是多少。九个月够死多少人。

1000个“交易对手”之中,有没有一二个突然挂墙的。

但我们实战过的人都知道,在实战中,“药单”是层出不穷的。

正常交易,至少会有10%的单子,出意外岔子。

专门的药单流就更不提了。

如果你真的去漳州。真的去买进500套,卖出500套房子。那我几乎一定肯定地可以和你说;

1)至少20套房子,会发生药单

2)至少30套房子,因为种种原因无法过户。

3)至少40套房子,哪怕大涨之后,也无法沽清。

真正等你把这“500套”全部卖完,会是一个漫长无比的过程。

你得专门留一个人在那里,专门处理遗留库存。还得好几年。

譬如说,你淘宝店不想开了。想关门走人。

你剩下的“库存”要全部卖完,还得多少时间。

哪怕你搞几轮“清仓大甩卖”,你试试看有多少效果。

这辈子我还从没见过没库存的实业。

四)结语

这种种事我们总结起来,答案就只有一句:

魏广华的故事,你买一套二套可以,买三套五套,也能碰碰运气。

十套以上,这样的“玩法套路”肯定是玩不转的。肯定遭遇无数无数瓶颈,成本呈指数上升。

这个故事,无非是知道了一二例案例。然后把事实无限扩大,自动X500上去。

(责任编辑:admin)

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