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空山不语:判断楼市大周期见顶的一个简单标准

2018-06-01 02:09   来源:未知

  

    空山不语:判断楼市大周期见顶的一个简单标准  楼市是经济托底工具  中国楼市起伏牵动着亿万人的神经,不仅因为中国家庭的主要财富目前都堆积在房子上,而且如同俄罗斯的石油、古巴的雪茄一样,楼市日渐成为强国经济的压舱石,近些年颇有成为强国核心竞争力的趋势(动荡经济论坛)。08年美国次贷危机前,楼市的高速发展对带动中国经济快速增长功不可没。08年后中国经济增速下滑,实体经济萎缩,楼市和大基建又当仁不让的成为经济托底的最重要工具。在整体经济每每出现失速风险时,楼市刺激政策就被大量推出,楼价随即开始大幅上涨,推动楼市和与之相关的生产企业产能迅速扩张、信贷大幅上升并刺激经济反弹,天朝经济最终成功转危为安。这套经济托底术如果用任志强先生的夜壶理论来诠释的话就叫:尿急用夜壶,天经地义吧。  不过,楼市刺激手段的频繁使用也造成楼市泡沫泛起,这一点最高层也公开认可,数次强调抑制资产泡沫。滑稽的是,不断膨胀的泡沫始终没有在市场上发生逆变,反到是yulun场炸了锅:唱空论、狼来了、拐点论此消彼长。其中比较有力的说法有这么几种:第一,保汇率弃资产说;第二,泡沫必破说;第三,供大于求说。客观的说,这几种说法都有一定的道理,但却被疯涨的楼价一而再的无情打脸,并形成了这么一种奇特的景观:在一片越来越高水平的楼市唱空声中,楼市的火爆却一浪高过一浪,楼价更是屡创新高。即便是在最高层发出“房子是住不是炒”的强烈警告、史上最严厉的限购政策频频出台后,也丝毫阻挡不了楼市的凌空飞步和全国人民疯抢房子的决心。但是这些还不是最滑稽的,更荒唐的事情发生横空出世的某新区,已经走到了如不听劝告,私下买卖房产就要抓人的地步。据说现在在某新区,能听到的最多最大的声音不是宣传新区建设的美好前景和招商引资,而是打击买卖房产“两违宣传车”的高音喇叭。强国楼市之怪状可见一斑,起码已经远远突破了人类的想象力。这么说吧,心有多大,强国楼市的舞台就有多大好了。  中国楼市是典型的政策市  导致这种状况的原因其实很简单,强国楼市是典型的政策市,zf不但是所有土地的唯一供给方,也无微不至的控制着销售端和整个链条。从涨幅不能超过百分之多少,到最近一些城市纷纷出台的领到房产证后两年内不能出售。也就是说,你交了重税、费劲千辛万苦领到国家机关颁发的大红本后,还是不能自由买卖。但是你不要跟我们讲道理,法律不是挡箭牌(某外交发言人语),政策只根据实际需要随意任性地控制市场,个人财产权在维稳这个最高zz任务面前屁都不算。  尤其是近些年,毫不夸张的说,土地财政深度绑架地方zf,zf对楼市的严重依赖正是楼市不断高涨的根本原因。尽管经济规律这位尊者或许可能在较长的时间段内对楼市起作用,但中短期内,zf的强力完全可以改变甚至扭曲市场,为我所用。何况中国的城镇化进程仍有很大发展余地,这让通过政策刺激楼市变得极为有效,不信得话可以参考14年9.30开启的这一轮楼市刺激政策和效果。  不要误读这轮调控的目的  在实体经济不振和资产荒的大背景下,14年9.30开启的这轮松房松贷政策,终于给饥渴的资本找到了出路,直接催生了 15年~16年这轮一二线热点城市疯牛行情。这轮行情到底有多疯狂,相信大部分人都非常清楚,一线城市和一些强二线城市、环京热点区域楼市基本都翻倍上涨。甚至在后期到了越控越涨的地步,迫使官方不得不祭出“认房认贷”大招,40多个城市联动下重手遏制失控局面。  但是,大家不要误读这轮堪称史上最严厉的调控政策,认为是要让楼市大跌。本轮调控的主要特点不过是按住此前一路疯涨的一二线热点城市,三四五线涨价去库存。道理很简单,三四五线的高库存已经严重制约城市化发展,也成了房产税推出的巨大障碍。而解决去库存之道,现实的办法只能是涨价去库存。至于如何涨价,其实办法多的是,信贷放宽、yulun配合、再搞几个新区概念也就差不多够了。  强国楼市只可能高位冻结,不可能崩盘  此外,很多人喜欢拿强国楼市和日本楼市比较,其实意义不大。日本土地私有化,楼市交易完全市场化,涨跌都是正常的市场行为,政府也没有太强的能力左右。但强国楼市可以说完全在政府掌控之中,涨过头都可以随便出政策冻结你两年交易,日后真有崩盘风险时,完全可以冻结十年。强国一套新房从交款到拿到钥匙入驻需要两年,然后还需要等两年等房本,再冻结两年交易,这样算下来就是6年冻结期。再搞个拿到房本后10年内不准交易,这就被套牢半生,高位站岗了,哪里会出现什么奇奇怪怪的崩盘事件,真是不可理喻。  判断楼市大周期拐点到来的一个简单标准  那么楼市大周期会不会见顶,到底有没有拐点呢?答案是有的,那就是强国找到了可以替代楼市的新的经济增长点,并与吃存量楼市的房产税相结合,足以弥补放弃土地财政后经济的正常运行和财政开支。这种情况下,强国才会彻底的放弃“房地产为纲”的大战略。在此之前,就不要妄断什么楼市大顶,甚是楼市崩盘了。强国楼市宁可疯掉,也不会崩掉的。

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