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[转载]深度揭秘!华侨城2380亿投资西安的布局逻辑

2018-05-25 11:00   来源:未知

  

6月19日华侨城集团(以下简称“华侨城”)与西安市政府签订巨额投资,刷爆了各大财经媒体的头条。虽然近一年华侨城频频对外公布大手笔投资计划,但此次高达2380亿元的投资金额,仍然让业界为之震惊。这是段先念执掌华侨城以来的最大手笔的投资签约,也是西安市史上最大规模的单笔招商。华侨城在投资签约发布会上透露,2380亿元将投向7个项目,分别是西安市曲江新区投资平台及合作项目、西安市国资委“丝路文化”项目、沣东华侨城大型文化旅游综合项目、秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目、碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目、莲湖华侨城北院门城市更新综合项目。是非段先念双方达成如此大规模的合作,华侨城董事长段先念在其中发挥了重要作用。段先念是地地道道的西安人,在赴任华侨城前,曾在西安工作长达32年之久。2002年起他任职西安曲江新区管委会主任,开创了大名鼎鼎的“曲江模式”。简单而言,曲江模式是“文化地产”,围绕当地的文化资源进行挖掘提升,促使周边地价升值,再通过一级土地开发赚取该部分利润,将利润反哺文化事业,土地继续升值,循环往复。依托该模式,段先念成功主导开发了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大明宫国家遗址公园等一批重大项目,曲江新区在数年间得以迅速崛起,城市风貌的改变近乎脱胎换骨。据公开资料显示,2003年,曲江新区的土地为每亩30万元到50万元,到2009年,出让价格为每亩300万元到600万元,6年间,增值了10多倍。伴随着曲江一路腾飞,质疑和批评声也从未停息。段先念为推动土地升值进行的开发建设,被文化界、宗教界、学术界等批评“过度开发”、“重商业、轻保护”、“破坏文脉”,征用土地导致拆迁被广泛指责“制造社会矛盾”、新区管委会及开发公司被视为“官商勾结”、“滋生腐败”。2013年段先念开发法门寺风景区时,这种质疑达到顶峰,大批宗教人士抗议该项目借宗教敛财,主流媒体相继发文批评“曲江模式”,风波持续数月之久。2014年2月,时任西安市副市长的段先念被调离西安,远赴华侨城集团任职总经理,很难说不是受这场风波的影响。对于段先念离去,当时不少人拍手称快,视为“胜利”。而华侨城赖以成名的“主题公园地产”模式与曲江模式有共通之处,均通过大规模旅游项目将周边生地炒成熟地,以此获利并反哺旅游,所不同的是华侨城依靠住宅开发变现,而曲江更偏重一级土地开发。来到华侨城后,段先念在总结上述两者模式的基础上,提出“文化 旅游 城镇化”的新发展模式,并辅之以“旅游 金融互联网”。此后,段先念就以这一模式,在全国各地签约项目。据新旅界(LvJieMedia)统计,在此次西安项目之前,华侨城近一年已公布投资计划总金额超过5000亿元。此前华侨城的旅游偏向主题娱乐,而段先念的新模式更突出文化,强调在整个城市乃至更大范围内,对区域文化的整理和运营。几乎可以肯定,文化这一点是从曲江模式中移植而来,这将华侨城的企业定位和使命提升到更高的层次,从旅游加地产公司,上升到城市综合运营商的层次。虽然,此前不少人的误解和质疑,某种程度上导致段先念远赴深圳,但他对西安的感情并未因此被割裂。在投资签约发布会上,段先念对西安人民深情告白,“三年来,我一刻也没有忘记魂牵梦绕的故乡,每天看到的新闻以西安为主,有进步为她高兴,有负面为她惋惜”,“就职于华侨城,冥冥之中可能就是西安人民派我来‘潜伏’的招商队员。”2014年6月,在刚被“驱离”西安3个月时,西安丝绸之路联合申遗的五大遗址,经联合国专家投票全部通过时,段先念在电视机前激动得泪流满面。“那一刻,一切的委屈、非议、抱怨、眼泪和汗水,都显得非常值得,个人的得失与荣辱显得那么渺小”,他说。其实,自段先念远赴深圳后,曲江模式的舆论氛围逐渐扭转,妖魔化段先念的声音也趋于停止,曲江模式和段先念对城市发展的贡献被越来越多的肯定。此次段先念带领华侨城走进西安,西安舆论更是一片欢腾。华侨城与西安市签约新闻稿发布后部分网友留言轻度开发模式此次签约投资的2380亿,段先念的“老地盘”曲江新区是重头戏之一。华侨城将与西安曲江文化产业投资(集团)有限公司进行资本合作,推进曲江新区投资平台及合作项目,以“周秦汉唐历史文化及生态文化秦岭”为主轴,投资500亿元,打造汉长安城、凤凰池景区、楼观台、碑林和小雁塔历史文化街区等优质历史文化旅游项目,继续推进曲江文化旅游产业发展。“丝路文化”项目,华侨城将与曲江文化产业集团、西安饮食(000721)深度合作,并整合文化企业优质资源,将“丝路文化”打造成整个西部乃至全国极具竞争力的文化集团,并依托该上市平台投资300亿元,全面助推西安乃至陕西文化产业迈上新台阶。深度参与当地国企的混改,是华侨城投资布局的一大特征。上述两个项目签约的当天,涉及的两家西安本土旅游上市国企,曲江文旅(600706)和西安饮食双双发布重大事项停牌公告,称“正筹划重大事项,可能构成重大资产重组”。联系到2016年华侨城与云南政府签下千亿投资协议,同时入主云南旅游(002059),不难猜测,曲江文旅和西安饮食有很大可能性被纳入华侨城的盘子里。此次签约的另一大重头项目,西咸新区的沣东新城,投资规模670亿元,拟以周历史文化为主题,围绕镐京遗址、沣河及昆明池,进行一级土地开发、国家大遗址公园保护、主题乐园、城镇化、村镇更新、文化旅游产业的打造。该项目与万达集团6月5日宣布的西安浐灞万达城,投资规模相近。浐灞万达城总投资650亿元,主要项目包括:大型舞台秀、万达主题公园、海洋乐园、度假酒店群、酒吧街以及万达茂等。浐灞和沣东,分别位于西安主城区的东西两侧,均是西安新一轮城市规划的重点发展区域。在西安民间,“沣东和浐灞,究竟谁是未来西安的新核心”的争论也经久不息。可以预见,未来“欢乐谷”和“万达主题乐园”将在西安展开贴身肉搏。事实上,房地产巨头做文旅小镇蔚然成风,除万达外,万科、碧桂园、恒大、绿地、奥园等均有文旅小镇落地,华侨城的打法与他们有何不同?“城镇化”是华侨城与上述企业的真正差别所在。段先念曾强调“城镇化是华侨城的唯一载体”,并规定“凡集团旗下全资公司不许做房地产,集团获得的土地资源只做一级土地开发”。这使华侨城巧妙避开上述企业之间激烈的圈地竞争,华侨城进行一级土地开发,供应给各方开发各类商业、住宅等项目。华侨城将原本的竞争关系转化为合作关系,段先念曾表示,“最先进的生产方式就是,我们什么都不做,每个环节都由专业的团队去做,而且都不要由我们来控股”。其实,华侨城之所以采取该模式,一大原因是华侨城的房地产板块已经大大落后。曾经华侨城是国内排名前二十的房地产开发商,但2016年华侨城房地产销售额307亿元,在国内房企中排名50名开外。恒大、万科、碧桂园等前3强企业,2016年销售额分别为3700亿元、3600亿元、3000亿元,均十倍于华侨城。规模上的劣势导致华侨城难以在“圈地式”文旅小镇开发模式中取得竞争优势,那么不如放弃该模式,以开发合作的方式,将恒大、万科、碧桂园等的竞争优势转化为自己的优势。开发合作的另一大原因是,同时推进如此多的大体量项目,单靠一家公司的力量远远不够。此次签约还涉及3个老城区更新项目,碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目、莲湖华侨城北院门城市更新综合项目,以及1个生态旅游区项目,秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目。上述项目均在数百亿以上,此外,华侨城还分别在四川、云南、深圳等地签约投资上千亿元。项目如此之多,并且同时开花,华侨城很难凭借一己之力完成深度开发。只做一级土地开发,辅以公共建设、文化项目等,提升土地价值,其他项目由相应的专业公司来承接。如华侨城在云南的投资,将通过PPP模式携手国开行、中建、中铁等工程建设央企,展开旅游、交通和公共服务设施的投资,加大对市镇基础设施的投资和建设,提升全省游客接待的项目策划、投资运营、交通组织及服务能力。又如华侨城在深圳的光明小镇,将投资17亿元建设文化艺术中心项目,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆等。华侨城称,该项目将优化光明新区投资环境,提升新区城市形象。这是华侨城首个大型综合文化场馆项目,从勘探、设计、采购、施工、运营全由华侨城负责,不难看出,华侨城正在积攒此类项目的开发运营经验,再将其运用到各地的项目开发中,成为提升区域经济价值的文化配套。华侨城给自己的任务是别人“不能做、不愿做”的事。“凡是有专业团队做的我们都不做”,将繁重的开发工作通过市场分工分配出去,保留关键的区域价值提升环节。华侨城轻度开发的模式将大大加快其扩张步伐,加大弯道超车的机会。押注组团式城镇化“文化 旅游 城镇化”和曲江模式的共同之处是,都需要获得大量低价土地。华侨城获取土地的关键在于城镇化。“摊大饼式的城市扩张一定会被组团式的特色城镇所替代”,段先念在一次内部讲话中说,“很多欧洲国家在他们的发展史上都没有采取摊大饼的发展模式”。段先念认为,城市和城镇之间如果有5-20公里的农田,情况就很好,既能满足城市人的度假需求,又能满足农村人城市化生活品质需求。“十八大以来中央提出了‘城市边界’的重要概念,要求各个城市都要确立城市边界。确立城市边界后就可以进行组团式发展”,他说。华侨城在四川的安仁古镇就是一个例子,离成都市区距离不远,自身条件也很好,如果成都不加限制地把四环、五环一直扩张到古镇附近,那么古镇的自然环境也会受影响。此次西安投资签约项目中,沣东新城和秦岭度假区项目均距离主城区有一定距离,但在城市未来规划中占据重要地位,将承接未来的西安某块重要城市功能。图片来源:悦西安城市组团式发展的趋势,将自发推升城市周边地区的经济价值,同时提生周边城镇对基础设施、文化建设、旅游配套的需求。华侨城要做的,就是满足这些城镇的建设提升需求,再通过土地经济价值的提升获取回报。在某种程度上,这已超出了企业的行为范畴,属于政府的职责范围。华侨城之所以能从这个角度制定发展战略,与段先念前西安副市长的城市发展和治理经验有很大关系。段先念也强调,华侨城要处理好和政府的关系,必须和政府合作,“城镇化不是一个市场行为,而是政府行为,没有政府支持,城镇化寸步难行”。华侨城的央企身份优势,在取得地方政府信任和支持方面,将起到很大帮助,华侨城也正利用该优势加速布局。去年的四川、云南、深圳,到今年的西安,华侨城迅速抢占资源,以实现其跨越式发展的目标。华侨城跨越式发展的决心在业绩目标的制定上的反应十分明显。2016年华侨城营收和利润总额分别为543亿元、95亿元,分别较2015年增长7.02%、6.78%。而2017年,段先念给华侨城定下的整体业绩目标是营收800亿元、利润总额120亿元,分别较2016年增长49.3%、26.1%。段先念曾说,“十几年前万科地产还在学华侨城,而今万科的单月销售收入就超过了华侨城全年地产收入;七年前保利也在学华侨城,2016年保利的利润是245亿,而我们是95亿;我们发誓要保旅游老大地位,可是恒大旅游集团2017年的销售收入将会达到800亿。”但目前华侨城公布的2017年一季度数据显示,一季度实现营收109亿元,利润总额11亿元。一季度营收、利润总额分别完成全年目标的1/8、1/10,摆在华侨城面前的业绩压力似乎较为沉重。2380亿投资西安,以及此前数千亿投向四川、云南、深圳等地,华侨城的“文化 旅游城镇化“的战略已经没有退路。押注组团式城镇化,大举抢占资源,以文化和旅游提升区域经济,放弃高利润的房地产部分,用开放吸引优质合作商以此提升扩张速度,华侨城的战略逻辑完整而清晰。创造“曲江奇迹“的段先念,能否再创”华侨城奇迹“?

(责任编辑:admin)

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